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영상출처 : https://youtu.be/N0IOB1YkeZ0?si=PgiZOPMs-hpEiFAR
본 영상은 부동산 투자 및 대출에 대한 최신 상황을 정리하고 있으며, 다양한 대출 정책과 관련된 조건들을 쉽게 이해할 수 있도록 돕습니다. 특히, 실수요자와 무주택자의 대출 접근성을 이해하고, 현재의 대출 시장과 거래량 지표를 통해 향후 투자와 매수 시점을 고려하게 해줍니다. 영상의 주제는 '부동산 시장의 현재와 미래를 판단하는 데이터 분석'입니다.[0]
핵심주제
대출 규제의 복잡성으로 인해 실수요자들이 큰 혼란을 겪고 있다.[0][1][3]
- 각 은행마다 대출 정책이 다르고, 서류 요구사항도 복잡해 실수요자들이 어려움을 겪고 있다.
- 현재 무주택자는 대출을 받을 수 있지만, 1주택자는 다양한 조건을 충족해야 한다.
- 금감원의 지침에 따라 대출 관련 민원이 증가하고 있는 상황이다.
매수 우위 지수의 변화는 시장 거래량에 많은 영향을 준다.[5][6]
- 매수 우위 지수는 부동산 시장의 매수 심리를 나타내며, 거래량 변화의 지표가 된다.
- 2023년 12월 최저치를 기록한 후, 2024년 7월에는 지수가 크게 상승해 매수 심리가 강해졌다.
- 최근 지수의 하락은 다시 거래량 감소로 이어지고 있다.
매수세와 매도세의 변화는 시장의 큰 변수로 작용한다.[7][8]
- 규제 이후 매수세는 빠르게 감소하고 있으며, 매도세는 느리게 증가하고 있다.
- 매수세는 시장 변화에 민감하게 반응하며, 매도세는 그에 비해 변화가 느리다.
- 급매물의 출현과 시장 변화는 매수세에 의해 결정되기 쉽다.
내 집 마련의 시기는 가격 하락 시점을 활용하는 것이 중요하다.[9][10]
- 대출 규제의 애매함으로 인해 가격이 하락할 때 과감한 결정이 필요하다.
- 과거 가격 패턴을 고려해봤을 때, 기회를 놓치면 내 집 마련이 어려워질 수 있다.
- 마음에 드는 매물을 찾으면 망설이지 않고 빠른 결단이 필요하다.
타임라인
1. 🔍 현재 대출 시장의 문제점과 실수요자 영향00:00:00
- 은행마다 대출 규제가 제각각이어서 실수요자들이 어려움을 겪고 있다.
- 가계 대출 관리를 은행권 자율에 맡겼으나, 각 은행이 강도 높은 대출 정책을 내놓고 있다.
- 이러한 정책은 실수요자의 피해를 줄이라는 책임이 있지만, 예외 조항으로 인해 혼란이 발생하고 있다.
- 대출 신청 시 복잡한 서류 요구로 인해 실수요자에게 불편이 커지고 있다.
- 현재 무주택자는 모든 은행에서 대출을 받을 수 있어, 이들에게는 큰 문제가 없는 상황이다.[0]
2. 🏠 1주택자와 무주택자의 대출 상황00:01:32
- 무주택자의 경우, 대출 DSR 2단계로 인해 대출 한도가 줄어들 수 있지만 대출이 안 되는 것은 아니다.
- 1주택자의 주택 담보 대출은 갈아타기 조건으로, 과거에는 3년 안에 집을 팔면 대출이 가능했으나 현재는 매도 계약서를 당장 제출해야 한다.
- 신한은행은 대출 실행 당일에 주택을 매도해야 담보 대출을 제공하며, 이는 갈아타기 대출을 제한하려는 정책으로 추정된다.
- 전세 대출의 경우, 실수요 1주택자는 발령이나 이동 같은 특별한 상황에서 실수요를 증명해야 대출이 가능하다.
- 금감원을 통해 민원을 제기하면 1주택자라도 실수요 요건을 충족할 시 전세 대출이 가능하다.[1]
3. 🏡 부동산 대출과 전세대출의 복잡성00:03:20
- 무주택자는 신규 분양 주택이 아니면 전세대출 조건에 영향을 받지 않는다.
- 둔촌주공 아파트의 경우, 전세대출 제한으로 인해 많은 사람들이 어려움을 겪고 있다.
- 전세대출은 전세 실수요자로 인정받아야만 가능하다.
- 대부분의 은행은 신규 분양 주택에서는 등기 확인 후에만 대출을 승인한다.
- 신한은행은 분양 잔금 영수증만 있으면 전세를 승인해 줄 수 있다.
- 현재 부동산 대출 정책은 자주 변경되어 계속 확인할 필요가 있다.[2]
4. 🏦 금감원의 대출 규제와 은행의 반응00:05:22
- 금감원은 대출을 통해 집값 안정을 꾀하겠다고 발표했다. 그래서 은행들이 주저하고 있다.
- 은행들이 금리를 올리자, 금감원이 대출 실행을 하지 말라는 지침을 내렸다.
- 대출 규제로 인한 불편함으로 민원이 증가해 금감원은 일부 조건을 반영하기로 했다.
- 은행들은 대출로 실수요자를 보호하라는 압박을 받고 있다. 그러나 정부와의 조율이 어렵다.
- 대출 관련 내용과 지침은 수시로 확인해야 하며, 당분간 큰 변화는 없을 것으로 추정된다.[3]
5. 📈 대출 규제와 거래량 변화00:08:16
- 대출 규제가 가격 급등으로 인해 시작되었다.
- 여름 9월부터 대출 요건과 시간이 까다로워졌다.
- 금리 상승으로 비용이 증가하고, 문턱이 높아졌다.
- 서울 아파트 거래량은 7,000건을 넘으면서 회복 조짐을 보였다.
- 8월 거래량은 5,390건으로, 7월보다 줄어들 가능성이 크다.[4]
6. 📈 매수 우위 지수와 거래량 변화00:10:49
- 매수 우위 지수는 주택 시장의 매수 심리를 반영하며, 거래량 변화에 영향을 미친다.
- 2023년 9월 기준으로 지수가 40에서 하락해 2023년 12월 20.75로 최저치를 기록했다.
- 2024년 7월에는 지수가 72.1로 상승해 매수 심리가 강해졌고, 그로 인해 거래량이 증가했다.
- 하지만 2024년 9월 초에는 지수가 57.8로 다시 하락해 거래량 감소를 초래했다.
- 매수 우위 지수는 KB 부동산의 협력 부동산 데이터를 기반으로 계산된다.[5]
7. 📊 최근 부동산 매수 심리 지표 분석00:13:18
- 설문을 통해 일주일마다 실시간으로 집계된 매수 심리 지수가 제공된다.
- 2023년 12월 11일의 매수 심리 지수는 최저치 20.7로 매도세가 80.9, 매수세가 1.6으로 나타났다.
- 이는 매수세가 거의 없는 상황으로 분석된다.
- 7월 22일에 매수 심리 지수는 최고치 72.1로 매도세 45.1, 매수세 17.7로 확인되었다.
- 9월 9일 현재는 매수 심리 지수가 57.8로 하락하여, 매도세 48.6, 매수세 6.4를 기록했다.
- 매수 지수는 거래량의 선행 지표로 사용될 수 있으며, 높은 호가와 줄어든 매물로 인해 현재 매수 심리가 낮아지고 있는 추세이다.[6]
8. 🏡 매수세와 매도세의 변화00:14:59
- 최근 매수세는 규제 이후 17.7에서 6.4로 빠르게 줄어들었다.
- 그에 반해 매도세는 45.1에서 48.6으로 증가했다.
- 매수세는 시장 변화에 민감하게 반응하며 빠르게 움직인다.
- 반면 매도세는 변화가 느리고, 매도자들은 느긋하게 대처하는 경향이 있다.
- 시장에서는 매수세 변화를 먼저 관찰할 수 있으며, 이후 매도세가 천천히 따라간다.
- 시세는 급하게 파는 사람이 결정하므로, 급매물이 나오려면 시간이 필요하다.
- 단기적 시장 움직임이 정해지면 호가가 하락하고 매물이 적체될 수 있다.[7]
9. 📈 매수 위주의 지수와 부동산 시장 분석00:17:00
- 매도세가 하락하면 호가가 상승하며 매물이 회수되는 현상이 나타난다.
- 현재 매수세는 빠르게 줄어들고 있지만 매도세는 변화를 감지하지 못하고 있다.
- 매수 위주 지수를 이해하면 투자의 기회를 찾을 수 있으며, 최저치일 때 집을 사는 것이 유리하다.
- 대출 규제로 매수자는 줄었지만, 집주인들은 아직 크게 가격을 내리지 않고 있다.
- 내 집 마련을 위해서는 조급함을 버리고 실거래가와 매도가의 차이, 매물 수 변화를 파악해야 한다.[8]
10. 🏠 내 집 마련을 고려해야 하는 이유00:19:00
- 많은 사람들이 부동산 급매물을 보고도 매수 준비가 되어 있지 않아 혼란스러워한다.
- 기존의 실거래가와 비교하여 현재 가격이 비싼지 싼지를 판단하는 것이 중요하다.
- 거래량이 줄어든 시점이 내 집 마련에 좋은 시기라고 할 수 있다.
- 마음에 드는 매물과 가격을 만나면 망설이지 않고 결단하는 것이 필요하다.
- 역사적으로 보아, 기회를 놓치면 내 집 마련은 어려워진다.
- 과거 가격 상승 및 하락 패턴을 고려하면, 무리하지 않는 선에서 구매하는 것이 이득일 수 있다.[9]
11. 🏠 가격 하락 시점에 집을 사라는 조언00:20:53
- 과거 조언이 실효성이 없다는 판단 하에 가격이 떨어졌을 때 사라고 조언을 변경했다.
- 대출 규제가 애매해져 금감원이 입장을 바꾸었고, 은행들에 책임이 넘어갔다.
- 실수요자의 상황 변화에 따라 대출 요건이 수시로 바뀌어 정책의 신뢰성이 떨어진다.
- 마음에 드는 매물이 있을 때 과감한 결정을 하라고 조언하며, 장기적으로 이익이 될 것으로 예상된다.
- Q&A 라이브 방송을 통해 구독자들의 질문에 답변할 기회를 마련했다.[10]
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