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https://youtu.be/trpaNOngDdg?si=8ycKF33R4sd0Li16
이 영상은 1기 신도시의 재정비 계획과 그에 따른 부동산 시장의 변동성에 대해 다루고 있습니다. 2035년까지 성남시의 노후 계획 도시 정비 기본 계획을 설명하며, 이 프로젝트가 과연 성공적으로 진행될 수 있을지, 그리고 이 과정에서 발생할 수 있는 주민 간의 갈등 및 투자의 리스크에 대해 경고하고 있습니다. 특히, 이주 및 재건축 과정이 복잡할 것으로 예상되며, 장기적인 실거주 중심의 접근이 필요하다는 메시지를 전달합니다.[0]
핵심주제
노후 계획 도시 특별법에 따라 1기 신도시의 재건축 계획이 논의되고 있다.[0]
- 분당을 중심으로 2035 성남시 노후 계획 도시 정비 기본 계획이 검토 중이다.
- 보고서는 사업성이 높은 지역으로 분당을 주목하고 있으며, 이해하기 어려운 부분도 일부 존재한다.
- 투자에 있어서 신중함을 요구하고 있다.
1기 신도시는 순차적인 재건축이 필요하다.[1]
- 모든 신도시가 노후화되어 재정비가 필요한 상황이다.
- 약 30만 명의 주민이 거주하고 있으며, 전원 이주는 불가능해 보인다.
- 통합 재정비 계획이 추진되고 있으나 해결책이 만만치 않다.
분당의 재개발 계획은 상하수도와 같은 인프라 확충을 포함한다.[2][3]
- 2035년까지 새로운 인구 유입을 예상하고 있다.
- 상하수도 용량을 늘려 12만 명의 추가 수용을 가능하게 할 예정이다.
- 판교와 녹지 연결, 교통망 개선도 계획에 포함된다.
1기 신도시의 재건축 과정에서 다양한 주민 반대가 예상된다.[4][5]
- 환승센터 도입 등으로 건물주들의 불안감이 커지고 있다.
- 공원 조성과 공공 보행 통로 계획이 일부 주민들의 반발에 부딪힐 가능성이 있다.
- 아파트 주민들은 외부인 출입 증가 등을 염려하고 있다.
1기 신도시 재건축은 길고 복잡한 도전이 될 것이다.[7][8][9][11][12]
- 약 10만 호의 재개발을 목표로 세워 10년 내 완료를 계획하고 있다.
- 이주 계획 등 다양한 문제가 예상된다.
- 주민들의 갈등과 빠른 합의가 필요한 상황이다.
리모델링을 선택할 가능성이 있는 지역들이 있어 재건축 초과이익 환수제에 대한 대응이 필요하다.[10][11]
- 용적률 문제로 정부와의 갈등이 예상된다.
- 단기 투자보다 장기적 투자 전략을 제안하고 있다.
- 비대위가 생겨날 가능성이 높다.
타임라인
1. 🏙️ 1기 신도시 재건축 계획에 대한 논의00:00:00
- 노후 계획 도시 특별법의 기본 계획이 발표되었다.
- 분당의 상황에 대해 큰 관심이 쏠리고 있으며, 일부 지역에서는 동의율을 높이기 위한 노력과 분쟁이 발생하고 있다.
- 2035 성남시 노후 계획 도시 정비 기본 계획의 요약본을 통해 사업성 높은 지역으로 유력시되는 분당을 검토 중이다.
- 보고서는 단순한 기본 뼈대로 보아야 하며, 무작정 투자를 자제할 필요가 있다.
- 요약본은 이전에 논의된 내용을 통합하여 제공하고 있으나 이해하기 어려운 부분이 있다.[0]
2. 📊 1기 신도시 재건축의 필요성과 도전00:01:23
- 1기 신도시는 1991년부터 1993년 사이에 대규모로 입주하였다.
- 모든 신도시가 동시에 노후화되어 재정비가 필요하다.
- 30만 명의 주민이 거주하고 있어, 전원 이주는 불가능하다.
- 순차적인 재건축이 필요하지만, 해결책이 마땅치 않다.
- 분당 신도시 전체에 대한 통합 재정비 계획이 추진되고 있다.[1]
3. 🏗️ 분당의 재개발과 미래 계획00:02:22
- 판교의 발전으로 인해 분당도 재조명을 받으며 가격이 상승했다.
- 분당의 주거지는 노후화되었지만, 재건축 시 위치와 경제력이 좋아질 것으로 예상된다.
- 분당은 직주 근접의 장점 때문에 많은 관심을 받았다.
- 재개발 계획에 따르면, 2035년까지 약 30만 명이 사는 도시로 탈바꿈할 예정이다.
- 기본 인프라로 상하수도 계획이 중시되며 이를 기반으로 인구 증가가 추정된다.[2]
4. 🌳 1기 신도시 재정비 계획 요약00:03:22
- 상하수도 용량을 계산하여 12만 명 추가 수용이 가능할 것으로 추정된다.
- 목표 인구는 45만 명으로, 현재보다 10만 명 이상 증가할 계획이다.
- 개발 계획에는 녹지 거점과 보행 거점 등이 포함된다.
- 판교와 녹지를 연결하고, 교통망도 개선되어있는 상태이다.
- 신축 건물은 통경축 등을 고려하여 아름답고 멋지게 건설할 예정이다.[3]
5. 🏘️ 1기 신도시 정비 및 재건축 계획의 복잡성00:04:24
- 기존 아파트들은 성냥갑처럼 오래된 공동 주택이다.
- 계획은 이러한 아파트를 새로운 신도시 느낌으로 재건축하는 것이다.
- 주민들은 집이 공원 등으로 바뀌는 것에 혼란을 느낄 수 있다.
- 자신의 자리를 지키려는 갈등이 있을 것으로 예상된다.
- 신도시의 상업 지역은 다양한 시설들이 밀집되어 있는 모습이다.[4]
6. 🏗️ 1기 신도시 재건축 계획 논란00:05:57
- 환승 센터와 같은 새로운 시설이 도입되면서 건물주들의 염려가 커지고 있다. 그래서 건물주들은 자신의 자산 처리에 대한 고민이 많아지고 있다.
- 공동주택 아파트와 학교 등의 재배치 계획이 있으며, 학교 한 곳을 이전하고 그 자리에 공원을 조성하려는 계획이 있다.
- 공공 보행 통로 도입이 계획되어 있지만, 이는 서울 재건축 아파트 주민들의 반대에 부딪힐 것으로 예상된다.
- 주민들의 반대가 예상되는 이유는 아파트 쪽으로 외부인의 출입이 늘고, 다양한 문제가 발생할 수 있기 때문이다.
- 역세권 문제로 인해 일부 주민들은 현재 살고 있는 곳에서 멀리 이동하는 것을 꺼릴 가능성이 높다.
- 도로 및 공공 청사의 신설 계획도 있어서, 전반적인 지역 재개발이 쉽지 않을 것으로 보인다.[5]
7. 🏗️ 분당의 대개조 프로젝트 계획00:07:33
- 공원을 늘리고 단독 주택을 아파트로 바꾸는 계획이 있다.
- 상업 지역과 공동주택을 통합하겠다는 계획이 진행 중이다.
- 보행자 도로를 광장으로 바꾸며, 도시 자체의 대개조가 목표다.
- 이러한 계획에 대해 단독 주택 소유자와 상가 소유주들이 반발할 가능성이 있다.
- 프로젝트는 2025년에 시작해 2040년에 완료할 예정이다.[6]
8. 🏘️ 1기 신도시 재개발 계획과 이주 문제00:08:25
- 현재 정비 계획 수립 중이며 내년부터 약 만세대를 순차적으로 이주시킬 계획이다.
- 2027년부터 2030년까지 10만 호 재개발을 목표로 하며, 이는 도미노처럼 진행된다.
- 10년 안에 10만 세대를 재개발하는 것은 쉽지 않은 도전으로 보인다.
- 핵심은 이주 계획이며, 개발을 위해 연구 임대 아파트를 활용할 예정이다.
- 많은 아파트가 크기와 노후화 문제로 인해 임시 이주지로 사용될 것으로 예상된다.[7]
9. 🏠 재건축의 방향과 계획00:10:01
- 연구 임대 아파트의 용적률을 높여 1,700세대에서 3,000세대로 증가시킨다.
- 재건축 과정에서 지하 주차장, 공유 마당, 도서관 등 주민 공동 이용 시설을 포함하여 멋지게 건설한다.
- 분당 역세권 주변 개발과 오리역 인근 공공 택지를 상업지로 개발해 4차 산업 단지를 조성할 계획으로 추정된다.
- 임대 아파트를 최우선적으로 재건축하여 용적률을 250%에서 326%까지 올리고, 일부는 공공 기여를 통해 개선한다.
- 이 모든 개발 계획은 10년 안에 완료하는 것을 목표로 한다.[8]
10. 🔍 신도시 재건축의 도전과 주민 갈등00:11:42
- 현재 3만 명씩 이사를 시키는 상황에서 빠른 주택 제공이 필요하다.
- 신교통 수단 등 최신 트렌드를 도입하지만, 기존 도시는 대규모 개조가 어렵다.
- 계획은 빠르고 멋진 건설을 목표로 하지만 현실적으로 어려움이 크다.
- 주민들의 합의가 어려워 분쟁이 자주 발생할 것으로 예상된다.
- 선도 지구는 사업의 성공을 위해 집중 지원되며, 많은 이가 이 지역에 주목하고 있다.[9]
11. 🚧 재건축과 리모델링의 딜레마00:13:55
- 리모델링을 선택하는 단지들이 나타날 가능성이 있다.
- 일부 지역은 재건축 계획이 뒤로 미뤄질 수 있다.
- 재건축 초과이익 환수제 때문에 리모델링을 선호하는 경향이 있다.
- 계획 순서를 기다리지 않으면 프로젝트가 뒤처질 위험이 있다.
- 높은 용적률을 얻기 위해선 공공 기여가 필요하며, 이 과정에서 조합 내 갈등이 발생할 수 있다.[10]
12. 🏗️ 1기 신도시 재건축의 도전과 기회00:14:55
- 용적률 문제로 인해 정부와 갈등이 발생하고, 비대위가 생기는 상황이 초래되고 있다.
- 연구 임대 아파트의 재건축을 최우선적으로 추진하려고 하나, 이주 등으로 시간이 오래 걸릴 것으로 예상된다.
- 새로운 신도시 개발보다는 기존의 구도심 및 1기 신도시의 용적률을 높여 밀도 있는 도시로 개발하는 것이 필요하다고 제안된다.
- 수도권 30만 가구의 동시 재건축은 큰 문제로 나타날 수 있다.
- 단기 투자보다는 장기적이고 안정적인 투자가 필요하며, 급등을 노린 투자는 지양해야 한다고 경고한다.[11]
13. 📈 1기 신도시 재건축 접근 전략00:16:45
- 재건축 계획은 10년 안에 진행되기 어려울 것으로 보인다.
- 길게는 20년에서 30년까지도 지연될 수 있는 상황이다.
- 단기적인 투자 관점보다는 실거주 중심의 접근이 필요하다.
- 선도 지구로 선정되지 않을 확률이 높아서, 장기적인 관점이 중요하다.
- 부동산 가격이 이미 많이 올랐으므로, 신중한 접근이 요구된다.[12]
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