[하이라이트] 이런 표 보신 적 있으시죠? 재개발·재건축 투자 수익 계산법 10분 안에 정리해 드립니다 (법무법인 심목 김예림 대표 변호사)

이 영상은 부동산의 다양한 전문 용어와 개념을 이해하는 데 도움을 주는 유익한 내용으로 가득 차 있습니다. 입주권, 분양권, 재개발 및 재건축과 같은 주제에 대해 전문가와의 대화를 통해 자세히 배울 수 있으며, 이를 통해 부동산 시장에서 자신에게 유리한 선택을 할 수 있게 됩니다. 또한, 부동산 거래 시 발생할 수 있는 위험 요소에 대한 인식도 높아져, 시청자들이 보다 신중하게 접근하도록 유도합니다.[0]

핵심주제

부동산 거래에는 다양하고 중요한 용어들이 사용된다.[0]

부동산 거래에서 흔히 사용되는 용어로는 입주권, 분양권 등이 있다.
입주권은 재개발, 재건축 시 기존 주택 소유자가 새로운 아파트를 받을 수 있는 권리이다.
분양권은 청약 신청 후 당첨되면 아파트에 입주할 권리를 의미하며, 법적 정의가 아닌 일반적으로 사용되는 개념이다.

재개발 및 재건축 시장의 규제 완화로 거래가 활성화되고 있다.[1][3][4][5]

서울시의 정책 변화로 시공사 선정 절차가 빨라지고 있다.
재개발 시장의 온기가 돌아오며 금매물이 소진되면서 시장이 조금씩 움직이고 있다.
용적률 인센티브와 고도 제한 완화 검토 등이 규제 완화의 주요 내용이다.

고도 제한 완화 및 신통기획이 지역 개발을 가속화하고 있다.[4][5]

남산과 공항 주변 지역의 고도 제한 완화가 계획 중에 있다.
신통기획은 용적률 인센티브를 통해 사업 수익성을 개선하는 제도이다.
이러한 완화는 땅값 상승으로 이어질 수 있다.

입주권과 분양권은 부동산 거래 시 중요한 차이점을 가지고 있다.[10]

입주권은 재개발, 재건축의 안정성 속에서 프리미엄 가치가 있다.
분양권은 청약을 통해 얻게 되며, 주로 작은 평형을 대상으로 한다.
재개발과 재건축에 따라 입주권 조건은 다르며, 특히 대형 평형을 선호하는 지역에서는 입주권 취득이 유리할 수 있다.

권리산정 기준일의 문제점이 여전히 존재한다.[12][13]

투기 수요를 억제하기 위해 설정된 권리산정 기준일은 억울한 사례를 초래할 수 있다.
기준일이 바뀌면 개인의 사유 자산에 불리한 영향을 미칠 수 있다.
사업이 진행되지 않은 상태에서도 기준일로 인해 권리를 얻지 못하는 경우가 존재한다.

타임라인

1. 🏡 부동산 거래 형태와 용어00:00:30

부동산을 구매하는 방법에는 아파트 매물 구매와 청약을 통한 분양이 있다.
부동산 용어에는 입주권, 분양권, 딱지 등이 포함된다.
입주권은 재개발, 재건축 시 기존 주택 소유자가 새 아파트를 분양받을 수 있는 권리이다.
분양권은 청약 신청 후 당첨되면 아파트에 입주할 권리를 의미한다.
이러한 용어들은 법적으로 정해진 것이 아니라, 일반적으로 사용되는 개념이다.[0]

2. 🏡 재개발과 재건축의 입주권 이해하기00:04:54

재개발·재건축에서는 새 아파트에 입주할 수 있는 입주권이 중요하다.
관리처분 인가 전에는 주택을 매매하며 입주권을 부수적으로 취득할 수 있다.
관리처분 인가 후에는 입주권이 별도의 권리로 변환되어 거래된다.
관리처분 인가는 조합원들에게 집을 비우라는 의미로, 사용수익이 불가능하게 된다.
최근 재개발·재건축 시장은 규제 완화로 온기가 돌아오고 있다.[1]

3. 🏗️ 시공사 선정 절차의 변화00:09:08

서울시에서는 사업시행 인가고시 후에 시공사를 선정하도록 되어 있었지만, 최근에는 이를 앞당겨 조합 설립 인가 후에 바로 선정할 수 있게 했다.
이는 시공사가 빨리 선정되면 재개발 및 재건축 사업이 속도를 낼 수 있기 때문이다.
시공사는 사업비 대여 등 초기 비용을 지원하며, 이를 통해 사업 진행을 돕는다.
그렇지만 시공사 조기 선정은 공사비 부풀림 등의 위험 요소가 있다.
실제로 시공사는 사업 시행 인가가 나야 설계 및 입찰이 가능해져 더 정확한 공사 계획을 세울 수 있다.
따라서 기존에는 조합 설립 인가 후의 시공사 선정이 불확실성을 야기할 수 있었고, 규제도 있었다.[2]

4. 🌍 서울시의 부동산 규제 완화 정책00:11:05

서울시는 시공사 선정 절차를 빠르게 진행하도록 독려하고 있다.
초기 시공사 선정은 편리하나, 이후 설계 단계에서 가격 협상에 불리할 수 있다.
서울시는 신통기획을 통해 용적률 인센티브와 규제 완화를 제공하고 있다.
최근 고도 제한 완화를 검토하고 있으며, 이는 아직 확정되지 않았다.
서울시 전체의 도시관리 계획 변화가 고도 제한 완화에 포함될 가능성이 있다.[3]

5. 🏗️ 고도 제한 완화와 신통기획00:13:14

남산과 공항 주변 지역의 고도 제한 완화가 계획 중에 있다.
고도 제한이 완화되면, 해당 지역은 개발이 가능해져 땅값이 오를 것으로 예상된다.
신통기획은 서울시에서 정비구역 지정 절차의 속도를 높여주는 제도다.
이 제도는 용적률 인센티브와 사업 수익성 개선 방안을 포함한다.
신통기획을 통해 서울시와 조합 간의 협력이 강화되어 개발 속도가 빨라질 수 있다.[4]

6. 🏠 재개발과 재건축 개념 및 거래00:15:25

최근 재개발과 재건축의 규제가 완화되어 분양이 활발해지는 분위기이다.
입주권 거래는 활발하지 않지만 금매물이 소진된 상태로, 시장이 조금씩 움직이고 있다.
재개발, 재건축 주택 거래 시 감정평가 금액에 프리미엄을 얹어 거래한다.
투자 시 매도인에게 지급할 금액과 조합에 납부할 금액을 합쳐 총 투자금을 계산해야 한다.
감정평가액은 낡은 주택의 가치와 땅의 지분 등을 고려하여 결정된다.[5]

7. 🏠 대지 지분과 권리가액 계산00:19:33

대지 지분이 클수록 감정 평가 금액이 높아져 유리한 물건으로 간주된다.
권리가액은 대체로 감정 평가 금액에 기반하며, 새 아파트 분양 시 현물로 인정된다.
조합원 분양가는 10억 원이며, 감정평가된 낡은 집 가격이 4억 원일 경우, 나머지 6억 원만 지불하면 된다.
매매 시 권리가액에 프리미엄이 추가되며, 현재 프리미엄은 11억 원으로 매매 가격은 총 21억 원이 된다.
초기 투자금은 대출 5억 원을 승계하면 현금 10억 원으로 입주권을 매수할 수 있다.[6]

8. 🏘️ 입주권과 추가 분담금의 이해00:23:50

입주권은 상대적으로 저렴하게 새 아파트를 얻을 수 있는 방법일 수 있다.
한국 아파트의 70%는 재개발 및 재건축을 통해 공급된다.
입주권, 분양권, 주변 신축 아파트를 비교하여 더 저평가된 곳을 찾을 수 있다.
추가 분담금은 공사비 증액이나 사업 지연 시 변동될 수 있으며, 이는 미정으로 남아있을 때가 많다.
분양가 상한제와 재건축 초과 이익 환수제 적용 시, 추가 분담금이 늘어날 수 있다.
관리처분 계획이 수립되면 비용과 수입의 80% 이상이 확정되므로 계획을 살펴봐야 한다.[7]

9. 🏡 부동산 절차와 추가 분담금의 이슈00:28:05

이전 고시는 아파트 완공 후 소유권 이전 등기가 진행되는 시점이다.
때로는 사업 인허가 문제로 이전 고시가 지연되어, 소유권 이전 등기 없이 거래가 이루어질 수 있다.
추가 분담금은 사업이 끝나야 확정되며, 조합원들은 이 금액을 예상하기 어렵다.
비례율은 사업 수익성을 나타내며, 비용과 수입의 비율로 측정된다.
비례율이 높으면 수익성이 좋지만, 분양가 상한제 도입 시 수익성이 떨어질 수 있다.[8]

10. 🏠 입주권과 분양가 변동의 리스크00:32:02

분양가 상한제가 시작되면, 이미 계산된 분양가를 다시 산정해야 한다.
이것은 추가 분담금의 변동을 초래할 수 있다.
최근 부동산 경기의 급속한 변동으로 인해 공사비 증가 등의 문제가 발생하고 있다.
이러한 리스크에도 불구하고, 초기 단계 입주권은 프리미엄이 낮아 비교적 저렴하게 구매할 수 있다.
시간이 지남에 따라 프리미엄은 계속 증가하며, 입주 시점이 가까워질수록 입주권 프리미엄이 더욱 높아질 수 있다.[9]

11. 🏘️ 부동산 입주권과 분양권의 차이점00:35:16

분양권은 청약 신청에서 당첨되면 얻어지는 권리로, 주로 작은 평형의 낮은 층을 받을 가능성이 크다. 그래서 가격이 상대적으로 저렴하다.
입주권은 안정적인 재개발 및 재건축 사업에서 발생하며, 프리미엄이 높아질 수 있다. 특히 입주 시점이 가까워지면 가격이 상승한다.
분양가 상한제가 있는 아파트의 경우 분양가가 낮게 형성되며, 분양권 취득이 유리할 수 있다.
대형 평형의 수요가 높은 지역에서는 입주권 취득이 더 유리할 수 있다. 예를 들어, 메이플자이의 경우 평당 약 8천만 원대, 레미안 원베일리는 분양권 거래가 1억 2천에서 3천 사이이다.
재개발과 재건축에서는 입주권의 취득 조건이 다르다. 예를 들어, 재개발은 땅이나 건물 소유만으로 입주권이 발생하지만, 재건축은 아파트 소유가 필요하다.[10]

12. 🏗️ 무허가 건물과 입주권 발급의 복잡성00:39:56

무허가 건물은 등기가 없기 때문에 서류가 없는 경우도 있다. 그래서 실물을 직접 확인하는 것이 중요하다.
서울시에서는 1989년 1월 24일 이전부터 주거용으로 사용된 무허가 건축물만 입주권이 발급된다.
무허가 건물 확인원은 구청에서 발급받을 수 있으며, 등기처럼 만들어진 문서이다.
무허가 건물 확인원이 없으면 항공사진 등으로 증명해야 하며, 이는 매우 어렵다.
쪼개기 물건은 재개발 구역에서 입주권이 하나만 나오기 때문에 주의가 필요하다.[11]

13. 🏗️ 부동산 재개발과 권리산정기준일 이해00:43:23

부동산 재개발 시 입주권이 항상 발급되는 것은 아니며, 조합에서 확답을 받더라도 구청과 추가 확인이 필요하다.
권리산정기준일은 사업지별로 다르며, 건축물 대장 등을 통해 완공일과 비교해야 한다.
기존 재개발은 예정구역과 권리산정기준일을 정한 후 정비구역을 지정하지만, 신통기획 및 공공재개발은 공모 공고일로 기준일이 확정된다.
신축 중인 건물이 기준일 때문에 입주권을 받을 수 없는 경우가 발생하며, 이러한 사례가 늘고 있다.
신통기획 등으로 인해 기준일이 바뀌면 사유 자산에 불리한 영향을 미치며, 이는 문제로 지적되고 있다.[12]

14. 🏠 권리 산정 기준일과 그 문제점00:47:55

권리 산정 기준일은 부동산 거래 시 투기 수요를 억제하기 위해 설정된다.
투기 방지를 위해 건축 허가 신청이나 착공 등의 시점을 기준으로 삼는다.
그러나 사업이 진행되지 않은 상태에서도 권리 산정 기준일에 걸리는 억울한 사례가 발생한다.
이와 같은 문제들은 아직 보완되지 않았고, 개선이 필요하다.
전세계약 시 주변 시세를 확인하는 등의 조심이 필요하다고 제안된다.[13]

15. ⚠️ 부동산 거래 시 주의할 점00:50:00

입주권과 분양권 거래 시 등기부가 없기 때문에 사기 피해의 위험이 높아진다.
등기부가 없는 경우, 소유권과 채권 채무 관계를 직접 확인해야 한다.
마이너스 피로 인한 사기 범죄가 대구에서 많이 발생하고 있다.
분양정보 명의 변경 절차를 시행사와 함께 진행하는 것이 안전하다.
전매 제한이 있음에도 불구하고 암암리에 거래가 이루어지곤 한다.[14]

16. 🏠 부동산 재개발과 투자 전략00:54:36

분양권 거래 시, 불법 브로커와 가격 변동을 예측하는 해안이 필요하다.
재개발 지역은 사업 초기 단계에서는 미래 가치 예측이 어렵다.
재개발 구역 지정부터 완공까지 평균 13년이 걸리며, 자금이 장기간 묶일 수 있다.
정치적 상황에 따라 프리미엄이 변동되며, 재개발 실행 여부는 불확실하다.
경험 많은 전문가들은 투자 가치가 높은 지역을 파악할 수 있으며, 이를 통해 좋은 투자 기회를 찾는다.[15]

---- 초과이익환수제 / 분양가상한제 / 투자자 고려사항(By GPT)----

1. 초과이익환수제 (재건축초과이익환수제)

초과이익환수제는 재건축을 통해 발생하는 과도한 이익을 공공으로 환수하는 제도입니다. 구체적으로, 재건축 사업을 통해 아파트 등 주택의 가격이 크게 상승할 때, 재건축으로 얻은 이익 중 일정 부분을 세금 형태로 정부에 납부하게 됩니다.

초과이익환수제의 주요 내용

대상: 재건축 사업을 진행하는 조합 또는 개인.
적용 기준: 재건축을 통해 주택 가격이 상승했을 때, 조합원 1인당 평균 이익이 3,000만 원을 초과할 경우.
환수 비율: 초과 이익이 커질수록 환수 비율도 높아지며, 최대 50%까지 환수될 수 있습니다.

목적

투기 억제: 재건축 사업을 통한 과도한 이익을 억제하고 부동산 시장의 투기 수요를 줄이기 위함.
사회적 형평성: 재건축 이익을 공공이 환수함으로써 이를 사회에 재투자하고, 공공 재정을 강화하는 데 기여.

2. 분양가상한제

분양가상한제는 재건축, 재개발 또는 일반 아파트 분양 시, 정부가 정한 기준에 따라 분양가를 제한하는 제도입니다. 즉, 주택을 분양할 때 건설사가 분양가를 자유롭게 설정하지 못하고, 정부가 산정한 가격 상한선 내에서만 분양가를 책정할 수 있게 합니다.

분양가상한제의 주요 내용

적용 대상: 공공택지에서 지어지는 아파트뿐만 아니라 민간택지에서도 일정 기준을 충족하는 경우 적용됩니다.
분양가 산정 기준: 택지비, 건축비, 가산비 등을 기준으로 분양가를 산정하며, 택지의 위치, 주택의 규모, 지역에 따라 다릅니다.

목적

주택 가격 안정: 신규 주택의 가격을 일정 수준으로 유지해 주택 시장의 안정성을 도모.
실수요자 보호: 주택 가격이 급등하지 않도록 조절하여 실수요자들이 적정한 가격에 주택을 구매할 수 있게 함.

3. 재개발/재건축 투자자가 고려해야 할 사항

재개발/재건축 투자는 잠재적인 수익이 크지만, 동시에 높은 리스크를 동반합니다. 따라서 투자자는 다음과 같은 요소를 신중하게 고려해야 합니다.

1) 초과이익환수제 및 분양가상한제 적용 여부

초과이익환수제가 적용되는 재건축 단지의 경우, 사업이 완료된 후 얻는 이익이 크게 줄어들 수 있으므로 이를 고려해야 합니다. 조합원 1인당 이익이 3,000만 원을 초과하면 상당한 금액이 환수될 수 있습니다.
분양가상한제가 적용되는 경우, 예상했던 분양가보다 낮은 가격에 분양될 가능성이 크기 때문에, 수익성을 면밀히 검토해야 합니다.

2) 조합 운영 및 사업 진행 상황

재개발/재건축 사업은 진행 과정이 복잡하고, 사업 속도가 매우 느릴 수 있습니다. 조합의 운영이 원활한지, 사업 승인이 잘 이루어지고 있는지를 확인해야 합니다.

조합 관리 상태: 조합의 투명성과 재정 상태를 파악하는 것이 중요합니다. 조합 내 분쟁이 많으면 사업 진행이 지연될 가능성이 높습니다.
행정 절차: 재건축/재개발의 승인 절차나 정부의 정책 변화에 따라 사업이 중단되거나 지연될 수 있습니다. 정부의 규제 동향도 꾸준히 살펴야 합니다.

3) 투자 타이밍

재개발/재건축 투자는 장기적인 관점에서 이뤄져야 합니다. 그러나 진행 속도나 정부 정책에 따라 예상보다 오래 걸릴 수 있으며, 그동안 자금이 묶일 위험이 있습니다. 사업 초기 단계에서 투자하면 시간적 리스크가 크지만, 반대로 리턴도 클 수 있습니다.

진행 단계: 사업의 어느 단계에 있는지 파악하고, 추가 비용이 발생할 가능성을 염두에 둬야 합니다.

4) 입지 및 시장 전망

재개발/재건축 지역의 입지 조건과 그 지역의 미래 성장성을 신중하게 분석해야 합니다.

교통: 향후 교통망 확충 계획이 있는지.
생활 인프라: 주변 상권, 학군, 병원, 공원 등의 인프라가 잘 갖춰져 있는지.
시장 전망: 그 지역의 부동산 시장 동향을 고려하여 향후 가격 상승 가능성을 예측해야 합니다.

5) 기존 거주민 및 사회적 리스크

재개발/재건축 과정에서 기존 거주민들의 반발이나 민원이 발생할 수 있으며, 이는 사업 지연의 원인이 될 수 있습니다. 또한, 젠트리피케이션과 같은 사회적 문제도 고려할 필요가 있습니다.

결론

초과이익환수제와 분양가상한제는 재개발/재건축 투자에 중요한 영향을 미치는 정책입니다. 투자자는 이러한 제도의 적용 여부를 사전에 파악하고, 예상 수익성을 계산하는 것이 필수적입니다.
투자자는 정책 리스크, 조합 운영 상황, 사업 진행 속도, 입지 조건, 시장 전망 등을 종합적으로 고려해 신중하게 투자 결정을 내려야 합니다.

경제적 자유를 찾아

[하이라이트] 이런 표 보신 적 있으시죠? 재개발·재건축 투자 수익 계산법 10분 안에 정리해 드립니다 (법무법인 심목 김예림 대표 변호사)_By Lilys AI