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https://youtu.be/jUhtfRYUBy4?si=dkUnm5JFi7nfP8b3
11. 📘 분양신청과 관리처분 계획 확인의 중요성
이 영상에서는 재개발 및 재건축 투자 시 고려해야 할 다양한 법적 및 경제적 요소에 대해 설명합니다. 특히, 대지 지분과 용적률의 중요성을 강조하며, 투자 과정에서 발생할 수 있는 복잡한 상황들을 다룹니다. 최종적으로, 안전한 투자를 위한 정확한 정보 확인과 계약 조건의 중요성을 강조하고 있어, 이는 재개발 및 재건축 투자에 대한 이해를 높이는 데 도움이 됩니다.[0]
핵심주제
재개발 입주권과 관련된 규정은 복잡하며 다물권자 문제를 포함한다.[0]
- 재개발 시 세입자 여부와 대출 여부는 등기부등본을 통해 확인 가능하다.
- 입주권은 여러 차례 법 개정으로 관련 규정이 복잡해졌다.
- 여러 개의 부동산을 소유해도 다물권자는 하나의 입주권만 받을 수 있다.
용적률과 대지 지분은 재개발 수익성에 큰 영향을 미친다.[2][3]
- 대지 지분이 크면 추가 세대를 지을 여력이 많아진다.
- 낮은 용적률은 일반 분양 세대 수를 늘릴 수 있다.
- 추가 분담금은 대지 지분과 관련이 있으며 14평을 기준으로 평가된다.
재개발 분양 시 평형과 권리의 가치는 중요하다.[6][7]
- 권리가액에 따라 분양받을 평형이 결정된다.
- 권리가액이 높을수록 인기 있는 평형을 받을 가능성이 커진다.
- 펜트하우스에 당첨될 확률은 고급 주택 소유자에게 높다.
안전한 투자를 위해 분양 조건과 관리처분 계획을 철저히 검토해야 한다.[8][9][10]
- 조합원 총회에서 일반 분양 비율을 조정할 수 있다.
- 입주권은 보장되지 않을 수 있으므로 특약사항에 주의해야 한다.
- 관리처분 계획의 통지는 중요한 투자 정보를 제공한다.
타임라인
1. 🏠 재개발 입주권과 다물권자 문제00:00:30
- 세입자 여부와 대출 여부는 등기부등본을 통해 확인할 수 있다.
- 재개발 시, 다물권자의 주치권 문제는 법적 복잡성을 동반한다.
- 법이 여러 차례 개정되어 입주권 관련 규정이 복잡하게 되어 있다.
- 다물권자는 여러 개의 부동산을 소유해도 하나의 입주권만 받을 수 있다.
- 조합 설립 인가 전, 세대 분리를 통해 각각 명의를 두면 여러 입주권을 받을 수 있다.
- 권리산정기준일에 따라 단독주택을 여러 개로 쪼개는 것이 가능할 수도 있다.[0]
2. 🏗️ 재개발 투자 시 고려할 요소들00:02:06
- 재개발구역에는 권리산정기준일이 있으며, 그 전에 쪼개기 분할을 할 수 있다.
- 상속인 간의 입주권 분할은 큰 분쟁을 초래할 수 있다.
- 구역 지정 이전에 대량으로 매입하려는 시도는 제한된다.
- 용적률은 땅의 용도에 따라 다르게 설정되며, 보통 3종 일반 주거지역에서는 300%까지 가능하다.
- 얼마나 높이 건물을 올릴 수 있는지가 재개발 수익성을 결정짓는다.[1]
3. 🏢 재개발 시 대지 지분과 용적률의 중요성00:04:08
- 용적률이 낮으면 일반 분양 세대 수가 증가한다.
- 대지 지분이 클수록 새로운 세대를 지을 여력이 많다.
- 대지 지분이 22평이면 아파트 2채를 지을 수 있으므로, 대지 지분이 클수록 유리하다.
- 소형 평형이 많으면 기존 대지 지분을 평형 확대에 사용해야 하므로 추가 분담금이 요구된다.
- 대지 지분은 수익성에 큰 영향을 미치며 14평을 기준으로 평가된다.[2]
- ▶ 대지지분이 14평보다 수익성이 안나온다고 봄
4. 📊 대지 지분과 추가 분담금의 관계00:06:52
- 현재 11평의 대지 지분이 있는 아파트는 새 아파트에서 동일한 11평의 대지 지분을 가질 것으로 보인다.
- 용적률이 300 정도일 때, 대지 지분에 대한 추가 분담금이 필요할 가능성이 크다.
- 일반 분양분이 존재하므로 일부 비용은 상쇄될 수 있다.
- 40평형의 대지 지분은 20평형의 두 배이지만, 가치가 정확히 두 배가 되지는 않는다.
- 자금 여력에 따라 선택해야 하며, 대지 지분당 가격이 싸더라도 개인의 자본 상황에 맞추는 것이 중요하다.[3]
5. 🏢 재개발 시 대지 지분과 평형의 관계00:08:17
- 각 지역의 평형 수요는 다르며 예를 들어 강남은 큰 평형이 인기가 있지만 강북은 그렇지 않다.
- 대지 지분은 아파트 가격에 영향을 미치며, 부수기 전과 후의 가치 평가가 다를 수 있다.
- 40평형 아파트 소유자는 20평형보다 2배의 대지 지분을 가질 필요는 없다.
- 대지 지분은 평형에 따라 고정된 비율로 정해져 있다.
- 따라서, 대지 지분만으로는 큰 평형이 반드시 더 큰 재산 가치를 인정받지 못할 수도 있다.[4]
6. 🏢 대지 지분과 평형 비율 고려00:09:57
- 대지 지분이 2배라면, 그 가치 역시 2배로 받아야 합리적이다.
- 그러나 평형 비율이나 아파트 구성에 따라 대지 지분율이 달라질 수 있다.
- 예를 들어, 40평형은 20평형보다 2배가 아닌 3.5배의 가치가 있을 수 있다.
- 가치 판단은 중대형 비율과 소형 비율에 따라 달라질 것으로 추정된다.
- 결국, 재건축을 고려할 때는 대지 지분과 평형 비율을 종합적으로 판단해야 한다.[5]
7. 🏢 재개발 분양 및 권리가액 이해00:11:02
- 재개발에서는 권리가액을 기준으로 분양받을 수 있는 평형이 결정된다.
- 권리가액이 높을수록 원하는 인기 평형을 받을 가능성이 커진다.
- 권리가액이 5억인 경우, 전용 84평형을 받을 수 있지만 40평대를 사도 84까지밖에 신청 못할 수도 있다.
- 차액은 감정 평가에 따라 현금으로 돌려받는다. 하지만 시세와 차이가 있어 투자 가치를 떨어뜨릴 수 있다.
- 아파트 한 채와 현금으로 돌려받는 금액은 가치가 달라질 수 있다. 그래서 배분비율을 잘 참조해야 한다.[6]
8. 🏢 아파트 평형과 권리의 중요성00:13:38
- 30평형 아파트 10동과 60평형 아파트 1동이 있을 때, 60평형의 가격은 20억을 넘기지 않는 것이 일반적이다.
- 일부는 더 높은 가격에 프리미엄을 주고 구입하는 경우도 있으며, 이는 특정 수요 때문이다.
- 여러 채를 소유하면 펜트하우스와 같은 고급 주택에 당첨될 확률이 높아진다.
- 큰 평수를 소유하면 1 플러스 1 분양을 통해 두 채를 받을 수 있다.
- 큰 평수를 살 때는 60, 60, 59, 84, 150㎡ 같은 면적을 고려해야 하며, 이는 법으로 정해져 있다.[7]
9. 🏠 재개발 분양의 복잡성00:15:19
- 법에 따르면, 종전 자산 평가액이나 주거전용 면적 범위 내에서 분양받을 수 있다.
- 1 플러스 1 분양은 덩치가 커 잘 안 팔리기 때문에 프리미엄이 낮게 형성된다.
- 다주택자 중과세로 인해 분양 조건을 변경하려는 사례가 많아졌다.
- 조합원 총회에서 의결하여 대규모 아파트의 일반 분양 비율을 줄일 수 있다.
- 안전한 투자를 위해 이미 지어진 아파트를 구매하는 것이 낫다고 조언한다.[8]
10. 🏘️ 재개발 및 재건축 시 확인해야 할 사항00:17:52
- 재개발 및 재건축 투자 시 입주권이 보장되지 않을 수 있으므로 주의가 필요하다.
- 특약사항에 입주권 미발급 시 환불 등의 조건을 명시해야 한다.
- 무허가 건물이나 도로와 같은 특수한 경우의 물건 거래 시 더욱 신중해야 한다.
- 단독 입주권 부여는 매도자의 책임임을 계약서에 명확히 기재해야 한다.
- 손해배상 조건을 포함하여 매도인의 권리 상태를 사전에 조합을 통해 확인하는 것이 좋다.[9]
11. 📘 분양신청과 관리처분 계획 확인의 중요성00:20:26
- 조합은 투자의 정보를 가르쳐줄 의무가 없고, 잘못된 정보를 줄 수도 있다.
- 분양신청을 했다면, 분양신청 통지와 관리처분 계획 수립 여부를 확인해야 한다.
- 관리처분 계획의 통지는 중요한 투자 정보를 제공하므로 반드시 확인해야 한다.
- 이를 제대로 이해하지 못하면 전문가의 도움을 받는 것이 바람직하다.
- 김영란법은 부정청탁과 금품 수수를 금지하기 위해 제정되었음을 암시한다.[10]
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