반응형
https://youtu.be/jQcTTdFAcek?si=pIh6eIJlkgWDrvlq
16. 🏗️ 재개발 및 재건축 투자 위험과 고려사항
이 영상은 재건축과 재개발 투자에 대한 포괄적인 지침을 제공합니다. 김예린 변호사와의 대화를 통해 투자자들은 이 두 분야의 기본 개념과 투자 전략을 배우며, 실제 사례를 통해 어떻게 성공적으로 접근할 수 있는지에 대한 통찰을 얻을 수 있습니다. 특히, 재개발 또는 재건축에 투자할 때 중요한 체크리스트와 결정적인 요건들을 이해하는 것이 이 영상의 핵심입니다. 또한, 시청자는 투자 시 고려해야 할 각종 변수와 함정들을 알게 되어 성공적인 투자 결정을 하는 데 도움이 될 것입니다.[0]
핵심주제
재개발은 토지나 건물 중 하나만 소유해도 분양 자격이 생긴다.[0][1]
- 재개발은 주로 단독주택 밀집지역에 이루어지며, 접근성이 높은 편이다.
- 소액으로도 투자가 가능하여 큰 자본 없이도 시작할 수 있다.
- 재개발 투자는 정보가 공개되지 않은 초기 단계에서 소액 투자를 노려볼 수 있다.
재건축 투자는 토지와 건물을 모두 소유해야 가능하다.[0][6]
- 재건축은 아파트 중심으로 이루어지며, 조건이 더 까다롭다.
- 재건축은 30년 이상 된 노후 건축물에 안전진단 통과가 필수적이다.
- 최근 안전진단 절차가 완화되면서 초기 재건축이 활발하게 진행 중이다.
정비구역 지정은 재개발과 재건축의 중요한 단계이다.[2][3]
- 정비구역으로 지정되면 재개발 사업이 본격적으로 시작된다.
- 서울 기준, 노후불량 건축물이 해당 지역의 3분의 2를 차지해야 한다.
- 정비구역 내 투자는 안전하지만, 비용이 더 들 수 있다.
주민 단합이 재개발 및 재건축 성공의 핵심이다.[4][7]
- 상가와 종교시설은 주민 단합을 저해할 수 있는 요소로 언급된다.
- 조합 설립에는 일정 동의율이 필요하며 협상이 중요하다.
- 재개발 시 주민 간의 이해관계가 다양하여 복잡성을 다룰 필요가 있다.
입주권 문제는 재개발·재건축 과정의 주요 쟁점이다.[13][14]
- 입주권이 예상대로 나오지 않는 경우가 많아 혼란을 초래할 수 있다.
- 한 구역에서 여러 채를 소유해도 입주권은 한 개만 나온다.
- 특약을 작성하여 매물이 단독 입주권인지 확인하는 것이 필요하다.
타임라인
1. 🔍 재개발과 재건축 투자 체크포인트00:00:06
- 김예린 변호사는 재개발과 재건축 투자의 중요성을 설명한다.
- 재개발은 주로 단독주택 밀집지역에서, 재건축은 아파트 중심으로 이루어진다.
- 재개발은 토지나 건물 중 하나만 소유해도 분양 자격이 생긴다. 그래서 접근성이 높다.
- 재건축은 토지와 건물 모두 소유해야 분양 자격이 주어진다. 그러므로 조건이 더 까다롭다.
- 소액으로도 투자할 수 있는 곳이 존재해, 큰 자본 없이도 투자를 시작할 수 있음이 강조된다.[0]
2. 🏗️ 재개발과 재건축 투자 전략00:04:19
- 재개발은 낡은 지역에 투자할 기회를 제공하지만, 이미 공개된 정보는 가격에 반영된다.
- 시장에서는 모든 정보가 공유되지 않아 소액 투자 기회도 존재한다.
- 많은 투자금이 있을수록 안정적인 수익을 낼 수 있다는 점에서 유리하다.
- 그러나, 사업은 지연되거나 중단될 수 있는 리스크가 있다.
- 소액 투자는 정비구역 지정 전 단계나 지정된 초기 단계에서 이루어지는 것이 좋다.[1]
3. 🏗️ 재개발과 정비구역 지정 요건00:06:17
- 정비구역으로 지정되면 재개발 사업이 본격적으로 시작되지만, 중단되거나 해제될 수도 있다.
- 재개발은 평균 13년, 재건축은 10년이 걸리므로 장기투자임을 고려해야 한다.
- 정비구역 지정 요건 중 필수는 1만 제곱미터 이상의 면적과 30년 이상 된 노후불량 건축물이다.
- 서울 기준, 노후불량 건축물이 해당 지역의 3분의 2를 차지해야 정비구역 지정이 가능하다.
- 선택 요건으로는 과소 필지, 4m 이하 도로 접도율 40% 이하, 호수 밀도 1헥타르당 60호 이상이 필요하다.[2]
4. 🏗️ 재개발 정비구역 지정과 투자 판단00:10:20
- 주거 환경이 나쁜 지역은 재개발 정비구역으로 지정될 수 있다.
- 주민 제한 방식 또는 지자체가 정비계획을 수립해 지정할 수 있다.
- 건축물 대장과 빅데이터를 활용해 가능성을 파악할 수 있다.
- 지자체별로 운영하는 사이트에서 재개발, 재건축 구역 정보를 확인할 수 있다.
- 지정된 정비구역에 투자하는 것이 더 안전하지만 비용이 더 든다.[3]
5. 🏗️ 재개발 및 재건축에서의 주민 단합 문제00:12:59
- 주민 단합이 주요 성공 요인이다.
- 상가와 종교시설은 단합을 저해하는 요소가 될 수 있다.
- 상가 소유자들은 재개발에 반대하며 아파트보다 상가를 선호하는 경향이 있다.
- 조합 설립에는 일정 동의율이 필요하며, 상가와 조합원들 간 협상이 중요하다.
- 종교시설은 비영리적 특성으로 인해 재개발에 소극적일 가능성이 크다.[4]
6. 🏠 재개발 및 강제 집행의 어려움00:16:38
- 강제 집행이 어렵기 때문에 주택 소유자가 버틸 경우 상당한 시간이 소요될 수 있다.
- 이로 인해 금융 비용이 증가하고 사업 지연이 발생하므로 미리 협의가 필요하다.
- 장의 10구역과 사랑제일교회 사례는 합의의 중요성을 보여준다.
- 합의 실패 시 조합 측이 정비구역을 재지정하여 설계 변경이 불가피하다.
- 종교 부지의 경우 좋은 위치에 배치되고, 1대1 대토 보상과 추가 보상금이 제공된다.
- 교회가 주택 단지 중간에 위치하면 계획 변경 시 세대 수 감소 등의 문제가 생길 수 있다.[5]
7. 🏗️ 재건축의 절차와 안전진단의 중요성00:18:43
- 재건축을 위해서는 건물이 30년 이상 되어야 하고, 안전진단 절차를 통과해야 한다.
- 안전진단은 건물의 재건축 필요성을 판단하는 절차로, 이전 정부에서는 강화되어 통과가 어려웠다.
- 안전진단은 D등급 이상이어야 재건축이 가능하며, 구조 안전성은 50% 비중이 필요했었다.
- 최근에는 안전진단이 완화되어 초기 재건축이 활발히 진행되고 있다.
- 안전진단 통과 후에는 정비구역 지정이 되며, 이후 10년 이상의 시간이 걸릴 수 있다.[6]
8. 🏗️ 재건축과 재개발 절차의 복잡성00:23:12
- 재건축은 2등급 또는 D등급을 받아야 가능하며, D등급일 경우 추가 검토를 받아야 한다.
- 정비구역 지정부터 입주까지 평균 7년이 걸리나, 실제 과정은 조건에 따라 다르다.
- 지자체의 절차와 주민의 단합이 중요한데, 때로는 2~3년 이상 걸리기도 한다.
- 조합 설립 전에도 적극적인 주도세력이 필요하며, 주민들이 비용을 모아 안전진단을 진행하기도 한다.
- 재건축은 이해관계가 비교적 단순하여 재개발보다 빠르게 진행되는 경향이 있다. 반면, 재개발은 이해관계가 다양하여 어려움을 겪는다.[7]
9. 🏙️ 재개발과 재건축의 절차와 과정00:28:12
- 초기 단계에서는 정비업체가 사업비를 대며 참여할 수 있다.
- 이 과정에서 용역비가 부풀려질 위험이 있으며, 나중에 추가 비용으로 전가될 수 있다.
- 민간 시행 형태는 전부 매입 후 진행하는 방식이지만, 재개발과 재건축은 조합원의 출자를 통해 진행되어 시간이 오래 걸린다.
- 공공 재개발은 민간의 활기를 떨어뜨리고, 임대주택과 소형 평형 위주의 건설로 주민의 선호에 맞지 않을 수 있다.
- 인허가 절차가 필수적으로 필요하며, 각각 시간이 소요되어 전체 기간이 길어진다.[8]
10. 🏗️ 추진위원회와 조합 설립 과정00:30:49
- 추진위원회는 토지 소유자 절반의 동의를 받아 설립되며, 조합 설립을 위한 활동을 수행한다.
- 조합 설립은 동의 요건을 충족해야 하나, 재개발의 경우 이해관계 차이로 인해 시간이 오래 걸린다.
- 조합이 설립되면 사업 시행 계획이 수립되어 건축 계획과 인허가 절차가 진행된다.
- 이후 관리 처분 계획에서 조합원의 권리와 의무, 분양 내역이 구체화된다.
- 조합 설립 이후, 이주, 착공, 입주가 이루어지며, 지자체와의 협상 과정도 시간이 소요될 수 있다.[9]
11. 🏗️ 재개발 및 재건축 투자 전략00:32:49
- 사업의 가능성을 먼저 평가하고, 현재 단계를 확인해야 한다.
- 투기과열지구의 전매 제한이 해제되어 프리미엄을 얹어 매매할 수 있다.
- 실입주와 투자 중 어떤 목적인지에 따라 투자 전략을 결정해야 한다.
- 소액 투자는 정비구역 지정 전에 유리하며, 조합 설립 인가 후가 더 안정적이다.
- 수도권과 지방에서는 투자금에 따라 다양한 재개발 구역을 선택할 수 있다.
- 초기 투자금 외에 추가 분담금을 고려해야 하며, 이는 권리가액에 따라 달라진다.[10]
12. 📈 재건축 투자 시 고려사항00:35:56
- 재건축은 일정 시간이 소요되며 빨리 진행되어도 7년 이상 걸릴 수 있다.
- 성대 같은 일부 지역은 40년 동안 진행되지 않고 있는 경우도 있다.
- 예상되는 정비구역 지정에서 매수 후에도 지루함을 느낄 수 있다.
- 프리미엄을 받고 중간에 매도하는 것도 고려할 수 있다.
- 사업 시행 인가나 조합 설립 인가 단계에서 매수하면 입주 시기를 맞출 수 있다.
- 기회비용을 따져볼 때 프리미엄이 하락하면 손해를 볼 수 있다.[11]
13. 🏠 1기 신도시 재건축 투자 전망00:37:47
- 사업 진행 시 프리미엄이 증가할 가능성이 높다.
- 일산과 같은 1기 신도시에는 재건축에 적합한 싼 아파트들이 많다.
- 소액으로도 투자 가능하며, 전세를 끼고 구매할 경우 추가 비용을 고려해야 한다.
- 1기 신도시는 용적률 문제로 재건축 수익성이 낮지만, 특별법으로 용적률을 개선하려 한다.
- 특별법 통과 시 재건축이 시작되면 최대 10년 이상의 시간이 필요할 것으로 추정된다.[12]
14. 🏘️ 입주권 관련 문제점00:40:00
- 입주권이 예상대로 나오지 않는 경우가 많다.
- 사업 진행 시 첩첩산중인 경우가 많아서 시간도 많이 걸린다.
- 한 구역에서 여러 채를 소유해도 입주권은 한 개만 나온다.
- 조합 설립 후 주택을 다른 사람에게 팔면, 입주권을 함께 공유하게 된다.
- 구매자는 단독으로 입주권을 받을 것으로 예상하지만 공유가 될 수 있다.
- 이런 상황은 분양 신청 시 문제가 되어 혼란을 초래할 수 있다.[13]
15. 📝 특약 작성과 조합 확인의 중요성00:41:54
- 특약을 작성해 매물이 단독 입주권인지 확인해야 한다.
- 매도인이 여러 물건을 소유하지 않았는지를 특약에 기재하는 것이 권장된다.
- 조합에 문의해 조합원의 권리 내역을 확인할 수 있다.
- 조합과 정부는 조합원 명부를 관리하므로 정보를 가지고 있다.
- 개인정보 문제로 모든 정보를 공개할 수는 없으므로 주의가 필요하다.
- 분양 신청 통지를 통해 권리를 확인할 수 있으며, 관리처분 계획 단계에서 구체적인 내용을 알 수 있다.
- 관리처분 계획은 변경될 수 있어 최종 배정 내역도 바뀔 가능성이 있다.[14]
16. 🏗️ 재개발 및 재건축 투자 위험과 고려사항00:46:22
- 조합원 총회를 통해 관리처분 계획이 변경될 수 있다.
- 상가 조합원은 아파트 조합원에 비해 불리한 상황에 처할 수 있다.
- 투자 위험성이 높으며, 정부의 개입 부족이 피해를 초래할 수 있다.
- 무허가 건물의 경우, 철거 위기에 처하면 입주권을 받을 수 없다.
- 입주권은 일정한 법적 요건을 충족해야 받을 수 있으며, 조례에 따라 다르다.[15]
반응형