재개발 재건축 투자, 이 영상으로 종결합니다 [김제경 소장 풀버전]

이 영상은 재개발과 재건축에 대한 올바른 사업성을 이해하기 위한 내용을 다룹니다. 재개발과 재건축을 고려할 때, 사업성을 확인하기 위해 용적률 뿐만 아니라 대지지분도 고려해야 합니다. 용적률이 높다고 해서 항상 사업성이 좋은 것은 아니며, 층수만 높이는 것도 사업성 개선의 정답이 아닙니다. 또한, 초고층과 용적률의 관계도 미래용적률에 따라 사업성이 개선되는 것이 아니라는 점을 이해해야 합니다. 이 영상을 통해 재개발과 재건축 사업을 고려할 때 올바른 판단을 할 수 있게 됩니다.[0]

핵심주제

재개발과 재건축 계획은 성공을 위해 좋은 입지와 분담금 납부 능력, 그리고 사업성이 필수적이다.[0]

예전처럼 무조건 성공할 수 있는 시대는 지났다.
서울시의 새로운 정책으로 복잡한 요건이 추가되었다.
도시 계획에 대한 이해와 기초적인 공부가 필요하다.

높은 용적률이 항상 좋은 것이 아니며, 낮은 용적률과 높은 미래 용적률 차이가 사업성에 중요하다.[1][2]

용적률은 대지 면적 대비 건축물의 연면적 비율을 나타낸다.
높은 용적률이 재건축 시 분양 세대를 줄일 수 있다.
현재 용적률이 낮고 받을 용적률이 높을수록 사업성에 유리하다.

초고층 건설은 공사비 증가로 사업성이 떨어질 수 있다.[3][4]

초고층 건축은 공사비와 공사 기간이 상당하다.
예를 들어, 50층을 초과하게 되면 비용이 크게 증가한다.
초고층 건물은 효과적으로 사업성을 높이지 않는다.

대지지분은 낮지만 용적률이 높으면 사업성 저하의 원인이 될 수 있다.[7][9][10]

대지지분은 사업성 판단의 중요한 기준이 된다.
평균 대지지분이 낮으면 신축 아파트 건설이 어려울 수 있다.
상계주공 5단지 사례에서는 대지지분의 중요성이 강조된다.

기부채납과 공공기여는 용적률 증가 시 중요한 요소가 된다.[13][34][35]

공공기여는 용적률 혜택과 결부되어 있다.
기부채납은 용적률 인센티브를 제공받기 위한 필수 조건이다.
이는 재개발과 재건축 사업 시 사업성을 판단하는 중요한 요소가 된다.

서울시의 재개발 전략에는 노인 시설 등 공공시설의 포함이 중점이다.[29]

서울시는 고령화 사회에 대응하기 위해 특정 공공시설을 포함하려 한다.
인허가권을 활용해 강제적인 추진이 이루어지고 있다.
조합원들의 반발이 예상되지만, 이는 전략적 필요시설로 지정된다.

타임라인

1. 📈 재개발 재건축의 핵심 조건00:00:00

재개발과 재건축이 무조건 성공하던 시대는 끝났다.
사업성이 있어야 하고, 좋은 입지나 분담금 납부 능력이 필수다.
서울시의 새로운 정책 발표는 복잡하지만 일부 유익한 내용이 포함되어 있다.
높은 용적률이 항상 좋은 것만은 아니며, 사업성 판단이 중요하다.
도시 계획에 대한 이해와 기초 공부가 사업성을 제대로 평가하는 데 필요하다.[0]

2. 📈 용적률의 개념과 중요성00:04:43

용적률은 대지 면적 대비 건축물의 연면적 비율을 의미한다.
예시로, 대지가 100평이고 연면적이 200평이라면 용적률은 200%가 된다.
용적률은 땅의 가치를 평가하며, 용도에 따라 달라지므로 중요하다.
용도 지역에 따라 다른 용적률 기준이 적용되며, 이는 주거 지역 등으로 나뉜다.
종상향은 용적률을 높이기 위한 방법 중 하나로, 종이 높을수록 더 큰 값을 얻을 수 있다.
그러나 높은 용적률이 항상 정답은 아니며, 낮은 현재 용적률과 높은 미래 용적률 사이의 차이가 중요하다.[1]

3. 🏢 재건축과 용적률의 관계00:07:23

용적률이 높다고 무조건 좋은 것은 아니다.
이미 지어진 건축물의 용적률이 높으면 재건축 시 분양 세대가 줄어든다.
현재 용적률이 낮을수록 좋고, 받을 수 있는 용적률이 높을수록 사업성이 좋다.
타워팰리스처럼 용적률이 900%를 넘으면 재건축이 어렵다.
층수를 높인다고 해서 사업성이 증가하지 않으며, 오히려 공사비 증가로 사업성이 나빠질 수 있다.[2]

4. 🏢 초고층 건축의 비용 문제00:10:15

과거에는 초고층 건축에 대한 규제가 있었으나, 현재는 완화되어 50층을 초과하는 건축이 허용된다.
공사비와 공사 기간이 증가하기 때문에, 초고층 건축을 결정하는 것이 항상 이득이 아니다.
초고층의 기준은 일반적으로 50층 이상이며, 이것은 건축법상 명확히 정의된다.
공사비는 50층 미만에서도 여전히 높지만, 초고층으로 갈수록 더 비싸지고 금융 비용도 증가한다.
예를 들어, 50층 미만의 건축도 최소 1,100만 원이 소요되며, 초고층이 되면 1,300만 원과 장기간의 공사 기간이 필요하다.[3]

5. 🏗️ 초고층 아파트 건설의 갈등과 문제점00:12:51

일반적인 30층 아파트와 달리 초고층 건설이 항상 사업성을 높이지는 않는다.
성수 1지구의 경우, 초고층 설계가 한강변 조망을 개선하지만, 용적률 증가는 아니다.
초고층 건설로 더 많은 한강뷰 주택이 생기지만, 일반 분양 세대 수는 같아진다.
공사 비용과 기간이 증가하므로, 조합원들 사이에서 필요성에 대한 논쟁이 있다.
조합원들의 우려는 전적으로 틀린 것이 아니며, 가치 판단에는 정답이 없다.[4]

6. 🏢 고층 건물과 용적률의 관계00:14:26

용적률과 층수는 서로 다른 개념이다. 그래서 높이만 높이는 것이 사업성을 늘려주는 것은 아니다.
레미안 첼리투스의 사례에서 볼 수 있듯이, 일반 분양 세대가 없는 재건축에서도 층수만 높아질 수 있다.
건축법에 따라, 높이 제한은 일조권과 사선 제한 등 다양한 요소에 영향을 받는다.
고층을 짓는 것이 반드시 사업성 개선을 의미하지 않는다. 그리고 고층 건설로 인한 비용 증가도 고려해야 한다.
상업 지역의 높은 용적률과 달리, 초고층이 항상 높은 용적률을 의미하는 것은 아니라는 점을 이해해야 한다.[5]

7. 🏢 상계중 단지의 재건축 사업성 검토00:17:47

상계중 단지는 가구당 부담금이 집값과 같은 수준으로 비판받아 왔다. 그래서 이 단지는 관심을 끌었다.
1기신도시 특별법이 논의되면서 상계중 단지와 같은 지역이 0.5기 신도시로 주목받았다.
상계동은 중충 재건축의 예제로, 용적률이 높아 사업성 확보가 어렵다고 평가받는다.
용적률 사이트를 통해 확인한 결과, 대부분의 단지 용적률은 200% 전후로 이미 높았다.
상계주공 5단지는 특별하게 현재 용적률이 93%에 불과하여, 299%로 높일 수 있어 높은 사업성이 예상된다.[6]

8. 📊 대지지분의 중요성00:20:42

용적률은 낮지만 대지지분이 높은 경우 사업성이 좋다.
대지지분을 반드시 확인해야 하며, 단순히 용적률만에 집중하면 안 된다.
과거 임대 아파트가 있던 곳은 대지지분이 낮아 사업성이 떨어질 수 있다.
상계주공 5단지 사례에서 평균 대지지분은 12평이며, 이는 사업성을 판단하는 기준이 된다.
종전 대지 지분이 낮으면 신축 아파트 건설이 어려워 사업성이 낮다는 결론이 나온다.[7]

9. 🏢 대지 지분과 용적률의 중요성00:22:41

목동 지역은 대지 지분 덕분에 특별법 없이도 사업성이 높다.
대지 지분이 많아지면 큰 평형에 주거 가능해지는 구조가 된다.
용적률이 늘어도 조합원들이 평형 확장에 사용해, 신규 개발로 인한 주택 증가가 미미하다.
건축심의 과정에서 용적률은 거의 300%까지 채워졌고, 분양 세대수는 996세대로 늘어났다.
그러나 조합원이 840세대라, 실제 일반 분양은 없고, 공공 분양은 서울시가 저가로 가져간다.[8]

10. 🏗️ 재건축 투자와 비용 문제00:24:33

용적률 상승으로 인해 임대주택이 필수적으로 포함되어야 한다.
조합원들은 25평 이상의 일반 분양을 원하지만, 막대한 공사비 부담이 크다.
상계주공 5단지 같은 경우는 소규모 투자로 주목받았지만, 실질적 재건축은 어려웠다.
GS의 공사 비용 기준은 650만 원이었으나, 이마저도 실현되기 어려운 상황이다.
은마 아파트는 조합 설립 이후 소송과 내부 갈등으로 인해 공사가 지연되고 있다.[9]

11. 🏢 재건축의 대지지분과 사업성00:26:35

은마 아파트의 평균 대지지분은 15평으로 추정된다.
재건축 후 가치는 증가하나, 공사비가 높은 것이 문제다.
일반 분양 세대 수가 줄면 조합원들의 분담금이 증가한다.
현재 용적률은 204%로, 서울 기준 250%에 미치지 못한다.
84 타입을 받으려면 약 4억, 40평을 원하면 최대 7억 7천이 필요하다.
사업성 개선 방법이 있지만, 보수적으로 판단해야 할 것이다.[10]

12. 🏢 음마 아파트 재건축의 주요 쟁점00:29:22

은마 아파트는 2,600세대 규모이며, 대지지분 평균이 15평이다 그래서 재건축 시 조건이 복잡하다.
조합원 수가 많아 의견 조율이 어려워지고, 일반 분양 수가 감소할 가능성이 있다.
상가의 경우, 감정평가 금액이 조합원 분양가를 넘지 않으면 입주권을 받을 수 없기 때문에 문제를 일으킨다.
재건축 상가는 조합이 비율을 조정할 수 있으며, 10% 비율을 넘어야 아파트를 신청할 수 있다.
많은 재건축 사업에서 상가 투자에 대한 신중한 접근이 필요하므로 권장되지 않는다.[11]

13. 🚦 용적률 인센티브와 역세권 개발 문제00:34:03

1기 신도시 전체 인구는 약 100만 명 정도로, 인구 증가 시 교통 대란이 예상된다.
특별법에 따르면 역세권 기준 500m 내의 용적률 인센티브 적용이 가능하다.
인센티브를 받지 못하는 단지에서는 역차별 논란이 발생할 가능성이 있다.
국토부나 정치인들의 개인적 이익에 대한 의혹이 제기될 수 있다.
초과 이익 환수와 다양한 지원 방식이 가능하지만, 이는 과도한 혜택 방지를 위한 조치로 추정된다.[12]

14. 🚀 재건축 특별법과 용적률 인센티브의 의미00:32:42

1기 신도시 관련 특별법이 논의되는 이유는 기존 용적률의 제한 때문으로 추정된다.
특별법은 용적률 인센티브를 제공하지만, 공공기여가 요구되므로 혜택만 주어지지 않는다.
용적률 증가로 과밀화가 예상되며, 이를 해결하기 위한 인프라 확충 필요성이 제기된다.
실제로 기부채납 등의 공공기여 요구로 사업성이 감소할 수 있다.
재건축 판 뉴타운에서는 대규모 블록 개발로 지역 인프라가 확충될 수 있다.[13]

15. 🚧 1기 신도시 재개발의 도전과 예측00:37:13

1기 신도시 재개발은 단순한 청사진 그리기로 끝날 수 없다.
종상향과 사업 추진 시 님비 현상과 핌피 현상이 심각할 수 있다.
정치적 이유로 인프라 개선 없이 세대 수만 늘어날 위험이 존재한다.
대중교통 체계 부족 시 교통 혼잡이 심화될 가능성이 높다.
분당은 입지와 집값 덕분에 분담금 부담에도 재개발 찬성 가능성이 크다.[14]

16. 📊 재개발과 재건축의 사업성을 결정하는 요소00:39:14

용적률이 높더라도 항상 사업성이 좋은 것은 아니다. 그래서 평형 구성도 중요하다.
대지지분을 함께 고려해야 하는데, 분당 지역의 경우 대지지분이 평균 15평에서 20평 정도로 추정된다.
특별법으로 500% 용적률 혜택이 논의되는 이유는 기존 용적률 200% 전후로는 사업성이 부족할 수 있기 때문이다.
분당은 특별법 혜택을 받을 가능성이 높아 보이며, 많은 곳에서 신청 중이다.
상계 중앙 5단지처럼 단순히 용적률만이 아니라 소형 평형이 많아서 발생하는 문제들을 고려해야 한다.[15]

17. 🏢 대지지분과 재개발 시 고려사항00:41:00

디스코라는 사이트에서 대지지분을 확인할 수 있다.
평균 대지지분이 포함된 대장 정보를 통해 세부적인 지분 파악이 가능하다.
대지지분이 낮아 보이는 단지들도 있으나, 이는 세대 수와 평형 구성을 고려해야 한다.
네이버 부동산에서는 전용면적별 세대 수와 공급 면적 정보를 확인할 수 있다.
선도 지구 지정 가능성과 용적 인센티브에 따라 사업성이 달라질 수 있음이 추정된다.[16]

18. 🏢 재건축의 복잡한 이해관계00:42:59

용적률이 높아도 극단적인 경우, 일반 분양이 어려운 구조가 될 수 있다.
서울 재건축 단지는 주로 25평 이상으로 구성되지만 다양한 평수로 인해 이해관계가 복잡해진다.
90년대부터 다양한 평수를 포함하는 혼합형 구성이 도입되었고, 최근에는 소셜 믹스 개념도 적용된다.
임대와 일반 분양 세대 수의 통합이 강조되며, 이는 다양한 이해관계로 인해 쉽지 않은 상황이다.
사업성에 영향을 주지 않기 위해, 특별법 없이도 경쟁력을 갖춘 지역에 투자하는 것이 중요하다.[17]

19. 🏢 재건축 투자 시 고려사항00:44:50

대지지분이 높고 다양한 평형 대가 혼합된 구성이 중요하다.
작은 평형대에 투자는 신중하게 접근해야 한다.
부동산 가격이 높은 곳이 더 안전한 투자처로 여겨진다.
재건축 투자에서는 '작은 거라도' 사고자 하는 생각을 버려야 한다.
주변 신축 아파트의 존재 여부가 재건축 투자에 영향을 미친다.[18]

20. 📊 재건축 사업성과 분양 전략00:46:52

공사비 증가로 재건축 사업성의 중요성이 커졌다. 그래서 예전처럼 무조건 재건축이 가능한 것이 아니다.
정비 사업은 75% 동의를 필요로 하며, 분담금 부담이 커질 경우 사업 진행이 어려울 수 있다.
분양가는 위치와 입지에 따라 달라지며, 일반 분양가가 높을 경우 사업성이 개선될 수 있다.
신반포 15차와 청담 르엘 같은 단지는 입지 덕분에 높은 일반 분양가를 기대할 수 있다.
분담금 부담이 크더라도 완공 후 자산 가치가 높아질 것으로 예상되어 투자가치가 있을 수 있다.[19]

21. 🏗️ 재건축 투자 분석의 필요성00:49:30

강남권 아파트는 높은 재건축 비용에도 불구하고 가치 상승 가능성이 높다.
과거 5억 4천만 원으로 강북 아파트를 살 수 있었으나, 지금은 가치가 크게 상승했다.
단순한 1대1 재건축 외에도 고급화 전략을 통해 아파트의 상징성과 가치를 높일 수 있다.
공사 비용과 기간이 늘어날 수 있지만, 결과적으로 단지의 가치 향상에 기여할 수 있다.
용적률과 건축 규제 이해가 중요하며, 이를 통해 투자자들은 더 높은 수준의 분석이 가능하다.[20]

22. 🏗️ 용적률과 종상향의 이해00:52:28

사업성 보존 개념이 허용 용적률을 두 배 이상 높이는 것으로 표현된다.
기준 용적률은 기본적으로 충족 가능한 용적률로 설명될 수 있다.
허용 용적률은 조금의 노력을 통해 받을 수 있는 용적률로 추정된다.
상한 용적률은 국가에 기부체납을 통해 어렵게 얻을 수 있는 용적률이다.
종상향은 조건이 붙으며, 예를 들어 재개발 지역의 지정 및 해제에 따라 달라질 수 있다.
삼종 용적률로 변경된 경우에도 본래 용적률에 따라 차이가 있을 수 있다.[21]

23. 🏗️ 용적률과 종상향의 이해00:54:55

서울시 조례에 따르면, 2종 일반 주거지역의 용적률은 300%까지 가능하지만, 임대주택 제공 조건이 따른다.
상향 조정된 용적률을 활용하려면 기부채납과 같은 추가 조건을 충족해야 한다.
예를 들어, 2종에서 3종으로 변경 시, 기준 용적률은 200%로 유지되나 허용 용적률은 230%로 늘어난다.
일반 상업 지역으로 종상향 시, 최대 800% 건축이 가능하나, 사업성이 단순히 네 배로 좋아지는 것은 아니다.
여의도의 경우, 종상향 조건에 대한 오해로 인해 사업성과 관련된 논란이 발생했다.[22]

24. 📊 여의도 아파트 지구 계획 변경 개요00:58:25

2024년 2월 1일, 여의도 아파트 지구의 지구 단위계획이 최종 확정되었다.
기존 용적률은 230% 이하였고, 이는 350% 이하로 변경되었다.
상한 용적률은 800% 이하로 설정되었지만, 권장하는 상한 용적률은 600% 이하로 제시되었다.
일반 상업지역의 경우, 기존의 400% 용적률이 420%로 소폭 증가했다.
언론에서 보도하는 내용과 달리 사업성 개선은 제한적이며, 추가 혜택을 받으려면 기부채납과 같은 조건이 필요하다.[23]

25. 🏗️ 재개발과 재건축에서의 용적률과 허용 용량 이해01:00:29

여의도에서는 프리미엄 아파트를 목표로 초고층 건설을 계획하나, 임대주택 설치에 대해 주민들의 반발이 크다.
재개발 및 재건축에서는 허용 용적률을 모두 활용할 수 있는 대단지가 많다.
상한 용량을 높이는 것만으로는 사업성에 큰 변화가 없음을 이해해야 한다.
허용 용량을 높이는 것은 실질적인 체감 용적률을 높이는 효과가 있다.
서울시의 정책은 대략 10에서 20% 정도의 용적률을 더 제공하는 것으로 추정된다.[24]

26. 🌆 강남과 여의도의 재개발 지정 가능성01:03:35

부시장님은 강남 제외 지역은 재개발 지정 가능성이 있다고 언급했다.
그러나 강남 외 지역이 모두 지정되는 것은 아니며, 여의도는 대상이 아닐 가능성이 높다고 한다.
서울시는 여의도를 이번 보정 계획에서 고려하지 않고 있다고 전했다.
지정은 지가가 낮은 지역 위주로 이루어질 가능성이 크다고 추정된다.
재개발과 재건축에 대한 낙관론과 비관론이 공존하며, 비판적인 시각도 존재한다.[25]

27. 🔍 서울시의 재건축 사업성 개선 대책01:02:46

서울시는 낮은 사업성을 가진 단지를 지정해 지원할 것으로 보인다.
산계동과 중계동 등이 대상이 될 가능성이 있다.
서울시의 대책은 혁신적이지만, 모든 사업에 대한 근본적인 해결책은 아니다.
일부 사례에서는 사업성 개선의 효과를 기대할 수 있다.
용적률이 10%에서 20% 증가할 경우 상당한 개선 효과를 볼 수 있다.[26]

28. 🏢 서울시의 용적률 인정과 재건축 변화01:06:42

서울시는 기존 과밀 단지 지역의 현황 용적률을 인정하기로 결정했다.
이는 법정 용어는 아니지만, 2004년 종세 분화 이후 생긴 개념이다.
과거에는 용적률 300%를 초과한 아파트들도 있었지만, 재건축 시 임대주택 건설 의무로 어려움이 있었다.
현황 용적률을 인정함으로써 기부 체납 부담이 줄어 사업성이 개선될 것으로 보인다.
단, 현황 용적률 인정을 통해 1대 1 재건축은 가능하지만, 일반 분양이 늘어나는 것은 아니다.[27]

29. 🏗️ 리모델링과 재건축 선택의 이유01:11:22

용적률이 300%에 달하는 단지들은 과거에 재건축이 불가능에 가까웠다.
리모델링으로의 전환은 세대수가 줄어들 가능성 때문에 선택된다.
리모델링 단지는 이미 조합이 설립되고, 시공사 선정이 완료된 경우가 많다.
조합 해산과 재정산은 복잡한 절차를 수반하며, 빠른 진행이 요구된다.
조합이 설립되지 않은 단지는 재건축을 진지하게 고려할 시점이다.
공공 기여 부담이 15%에서 10%로 완화될 예정이며, 이는 큰 영향을 미친다.[28]

30. 🏢 서울시의 재개발 재건축 전략01:12:55

서울시는 고령화 사회에 대응하기 위해 노인 시설 등을 재개발에 포함시키려 한다.
이는 인허가권을 이용해 강제적으로 추진되고 있는 것으로 보인다.
조합은 다양한 기부채납 방식을 선호하지만, 서울시는 특정 시설을 선호해 반발이 생기고 있다.
공공 시설은 서울시 국공유지에 위치해야 하지만, 주민 반대가 있어 쉽지 않다.
이러한 배경에서, 데이케어 센터와 같은 시설이 전략적 필요 시설로 지정되었다.[29]

31. 🏗️ 서울시의 기부채납 선호01:15:31

서울시는 기부채납 시 땅을 선호하며, 이는 가치가 더 높기 때문이다.
법적으로 토지, 건축물, 현금을 낼 수 있으나, 서울시는 주로 땅을 요구한다.
경기도나 지방은 예산이 필요할 때 현금으로 받을 수도 있다.
정비 사업에서 현금으로 받은 사례는 없으며, 서울시는 건축물보다 땅을 중시한다.
서울시는 원하는 전략 시설들이 포함될 경우 용적률 인센티브를 제공하기도 한다.[30]

32. 📈 상한 용적률과 서울시의 전략01:15:01

서울시는 상한 용적률을 결정할 때 여러 규제를 고려한다.
과도한 기부채납과 임대 주택 등을 조건으로 한다.
데이케어 센터등의 시설 제공 시 상한 용적률이 1.0에서 1.2까지 증가할 수 있다.
이러한 조치는 서울시의 새로운 정책이 아니며, 지구단위 계획에서 이미 시행 중이다.
2024년까지 상한 용적률 증가가 가능할 것으로 예상된다.[31]

33. 🏠 건설비와 임대주택 기부채납의 문제01:18:39

기부채납 중 건축물과 임대주택이 중요한 역할을 한다.
임대주택의 원가가 인정되지 않아 문제가 발생한다.
표준 건축비는 제곱미터당 100만 원에서 110만 원 정도로 책정된다.
평당으로 계산하면 약 330만 원 정도로, 매우 저렴한 것으로 여겨진다.
현재 신규 수주는 780만 원대, 과거 수주는 500만 원 수준으로 형성되었다.
주택 공급 면적을 기준으로 적용되는 건축비는 현재 시장 상황과 맞지 않다고 지적된다.[32]

34. 🏢 아파트 건축 비용의 현실01:20:17

아파트 건축 비용은 단순히 평당 단가만을 고려할 수 없다.
전용 면적과 공급 면적은 다르며, 이는 비용 계산에 영향을 준다.
33평 아파트의 실제 생활 공간은 약 25평으로 추정된다.
계약 면적은 복도 및 엘리베이터 등 여러 요소를 포함하여 50평 정도 된다.
평당 1천만 원으로 추산 시, 순수 공사비만 약 5억 원이 소요된다.
이 계산에는 땅값, 금융비용 등의 추가 비용이 포함되지 않는다.[33]

35. 🏗️ 용적률과 기부채납의 관계01:22:26

기부채납은 원가 이하로 조합에 부담을 주며 문제로 인식된다.
임대주택의 원가 인정을 통해 사업성을 완화할 필요가 있다.
기반 시설을 입체 복합화하여 주택 용지를 추가 확보하는 방안이 논의된다.
용적률이 늘어나도 체감 용적률은 다양하게 영향받을 수 있다.
용적률 증가 시 기부채납으로 인해 실제 체감 용적률은 기대보다 적을 수 있다.[34]

36. 🌍 재개발 시 용적률과 기부채납의 이해01:27:01

땅의 20%를 제공할 경우 용적률은 40% 증가에 그치는 것으로 추정된다.
공공기여 부담에서 5% 완화는 대지 면적에서 큰 영향을 미친다.
임대주택과 같은 시설물 기부채납은 대지지분도 함께 제공해야 한다.
땅만 빼앗기는 경우보다 건축물을 기부채납하는 것이 비용 절감 효과가 있다.
성수 전략 정비 구역의 덮개공원 개발은 공공적 측면과 부가적인 효과가 있어 긍정적으로 평가된다.[35]

37. 🌳 재개발 공원과 시설물 기부01:30:48

성수 전략 정비 구역에서는 덮개 공원으로 계획이 변경되어, 실질적인 공원 면적이 감소했다.
녹지를 추가하는 방향으로 조정됨으로써 대지 면적 변화는 불확실하지만 유리한 점이 있다.
일부 조합원들은 기부채납 시설물 지출을 꺼리지만, 이는 인허가 과정에서 불가피한 부분이다.
국유지나 시유지에 지어지는 시설물은 현금 기부와 유사한 효과가 있어 긍정적으로 평가된다.
서울시는 보행로와 보행교 건설을 추진하고 있지만, 주민들의 반대 의견이 있어 논란이 있다.[36]

38. 🚶 공공 보행로와 개발 사업의 복잡성01:32:43

단지를 관통하는 공공 보행로는 대체로 주민들에게 부정적으로 인식되며, 서울시의 과도한 요구일 수 있다.
보행 교는 공유 수면이 아니므로 비용 부담이 크지만, 서울시가 유지 관리를 맡기 때문에 손해가 아닐 수도 있다.
보행 교가 취소될 경우, 인허가 과정에서 부담이 가중될 가능성이 있다.
기부 체납은 불가피하며, 이는 압구정 등의 지역에 영향을 미칠 수 있다.
땅이 줄어들면 용적률이 높아져도 실질 체감 용적률은 줄어든다고 추정된다.[37]

39. 🏗️ 재개발과 공공 기여 문제01:34:36

일대일 재건축은 일반 분양 없이 진행할 수 있지만, 그렇지 않은 경우 사업 진행이 어려워진다.
일반 분양을 하려면 기부 체납이 필요하지만 이는 주민에게 부담이 될 수 있다.
서울시는 과도하게 요구하는 경향이 있으며, 적절한 양보가 필요하다.
임대주택 건설은 서울시 예산으로 진행하기 어렵고, 주민들은 이를 환영하지 않을 수도 있다.
아크로 리버파크와 같은 사례에서 알 수 있듯, 공공 기여를 통해 현명한 이득을 취해야 한다.[38]

40. 🏗️ 지하 도로와 단지 설계의 중요성01:36:44

지하로 도로를 설계하면 비용 증가가 있지만, 단지를 하나로 통합할 수 있다.
도로가 단지를 단절시키면 관리 사무소를 따로 둬야 하므로 불편해진다.
차가 오가는 소음과 안전 문제는 도로 덮기로 해결할 수 있다.
기부체납을 통한 프리미엄 상승 효과로 윈윈을 기대할 수 있다.
덮개 도로는 소음 해결과 쾌적한 녹지축 조성에 유리하다.[39]

41. 🌳 용적률과 사업성의 관계01:38:26

조합들은 기존 도로나 공원을 활용하여 사업성을 높이기 위한 다양한 방법을 제안한다.
서울시는 용적률을 높여주는 대신 땅을 제공받으려 하며, 이는 체감 용적률을 낮출 수 있다.
체감 용적률을 높이기 위해 현금성 시설물 기부 방안이 필요하다.
높은 용적률이 항상 좋은 것은 아니며, 과도한 공공 기여가 요구된다.
역세권 시프트 사업은 용적률 인센티브가 있지만, 임대주택 건설 요구로 인해 사업성이 항상 좋은 것이 아니라고 추정된다.[40]

42. 💡 재개발 시 일반 분양과 임대주택의 사업성01:42:16

용적률 500%는 과도한 기부채납을 동반해 단순히 중요하지 않다.
일반 분양의 수익은 임대주택 건설로 인한 비용으로 감소할 수 있다.
임대주택 세대 수의 증가가 사업성에 긍정적이지 않을 수 있다.
공사비용은 상당하여 일반 분양에서의 순수익은 예측보다 낮을 수 있다.
일반 분양에서 세대별로 남는 수익은 약 4억으로 추정된다.[41]

43. 🏢 재개발과 임대주택의 과잉 문제01:44:22

임대주택이 증가하면 분양성이 떨어질 수 있다. 그래서 거주 환경의 쾌적성이 줄어들 수 있다.
임대주택이 많으면 분양 세대 입주자들은 그 단지를 임대 단지로 오인할 수 있다.
역세권에서 과밀하게 개발되면 쾌적성이 더 감소할 수 있다.
일반적으로 재개발에서는 높은 용적률과 기부체납 부담이 있다는 점을 고려해야 한다.
서울과 같은 주요 지역에서는 땅값이 높기 때문에 최대한 땅을 보존하는 것이 유리하다.[42]

44. 🏗️ 용적률과 사업성의 관계01:48:12

건설사는 세대수가 늘어나면 전체 도급 단가가 높아져 이익을 얻는다.
용적률이 높아지면서 세대수를 늘리는 것이 조합에게도 인센티브가 될 수 있다.
그러나, 진정한 가치는 신축 아파트의 가격과 땅의 가치를 높이는 데 달려 있다.
기부채납과 용적률 증가가 항상 좋은 결과를 보장하지 않는다는 점도 고려해야 한다.
결국, 용적률 외에도 다양한 요인이 사업성에 영향을 미치므로 이를 모두 고려해야 한다.[43]

재개발 재건축 투자, 이 영상으로 종결합니다 [김제경 소장 풀버전]_By Lilys AI